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ホーム > よくある質問 > 住宅購入資金計画レポートについて > 消費税増税前、増税後、どちらに家を建てるのが有利でしょうか?
よくある質問

消費増税前後どちらに家を建てるかの計算例

Q. 消費税増税前、増税後、どちらに家を建てるのが有利でしょうか?

2014年4月から消費税が8%になると予想されています。マイホームを購入する、建てるといった時にも当然消費税はかかってきますので、消費税だけを考えれば消費税が5%のうちに家を建てる方が有利になります。一方で消費税が8%になるタイミングで住宅ローン減税は今よりも有利になります。そのため住宅ローン減税だけを考えれば、待った方がよいのです。

消費税増税スケジュール

消費税が5%の今、家を建てるべきなのか、それとも待った方がいいのか。これは人によって異なってきます。例えば次のような資金計画で家を建てたい方を考えてみます。

土地:1,500万円
建物:2,500万円
諸費用:200万円
合計:4,200万円で家を建てるとします。年収は600万円と仮定します。

そして、この4,200万円は
自己資金:500万円
住宅ローン:3,700万円
で調達するとします。

まず消費税が5%から8%に増税されるとどのような影響があるかを試算します。
【消費税5%の場合】建物2,500万円×5%=125万円
【消費税8%の場合】建物2,500万円×8%=200万円
つまり、消費税増税では・・・75万円の損 となります。

次に住宅ローン減税が有利になることでどれくらい影響があるかを試算します。
【2013年の住宅ローン減税】住宅ローンの各年末残高(ただし2,000万円まで)の1%が最大控除額ですので、10年間の合計は200万円。
【2014年4月以降の住宅ローン減税】住宅ローンの各年末残高(ただし4,000万円まで)の1%が最大控除額ですので、10年間の合計は316万円(実際に払っている税金や、各年の住宅ローンの残高などから試算した数値です)。
つまり、消費税増税後は・・・116万円の得(316-200) となります。

この人の場合は、今家を建てると、消費税では75万円得をして、住宅ローン減税で116万円損をしますので、差引きで今家を建てると41万円の損という計算が成り立ちます。したがって「消費税が8%になるまで待った方がよい」ということがいえます。このように、皆さんが考えている資金計画に応じて、消費税増税によるマイナス分と住宅ローン減税のプラス分とを比較すると、消費税が5%のうちに家を建てるべきか、8%になるまで待つべきか、がわかってきます。

消費税増税まで待つべきか否かは、以上のようなシミュレーションをすればよいのですが、しかし例えば住宅ローンの金利が上がった場合には、これ以上大きなインパクトがあります。

金利が今2.5%だと仮定します。35年元利均等返済、3,700万円だと毎月返済額は132,273 円、総返済額は約5,500万円となります。これがもし消費税増税まで待っている間に金利が0.5%上昇し3.0%になったとすると、同じ条件(35年元利均等返済、3,700万円)だと毎月返済額は142,394 円、総返済額は約5,900万円になります。毎月返済額で1万円以上、総返済額で400万円の差が出てきてしまいます。

このように、消費税と住宅ローン減税の有利不利を計算しても、数十万から百数十万円程度なのに対し、住宅ローンの金利は0.5%上昇するだけで数百万円単位の違いがあります。今後金利がどうなるかわかりませんが、もし今、マイホームが欲しい、家を建てたいと思うのであれば、金利が低い今のうちに建てておくのが望ましいと言えるでしょう。

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